تحليل سوق العقارات بقلم خبراء السوق

استكمالا لدورها في تغطية كل ما يتعلق بسوق العمران في الشرق الأوسط, فإن بناة تقدم للقراء تحليلا أسبوعيا للسوق العقاري كل خميس على أن يكون التحليل بقلم خبراء السوق, وعن تحليل هذا الأسبوع, فهو بقلم المهندس هشام المصري االمؤسس والرئيس التنفيذي لشركة جوجرين إيجيبت لإدارة المشروعات, إحدى الشركات العقارية الصاعدة بقوة في السوق العقاري المصري.

العقار إبن بار … قبل أن أبدأ في تحليلي نريد أن نتذكر معا لمحة سريعة عن الأزمات الإقتصادية في تاريخ البشرية, فلقد مرّت البشرية عبر التاريخ بأزمات وطفرات, عصور ازدهار وعصور انكسار, ولو ركّزنا على المائة عام الماضية, سنجد أن البشرية قد عانت وبشدّة من العديد والعديد من الفترات الصعبة والحرجة, فمن حروب ومجاعات وثورات سياسية إلى فترات بناء وثورات صناعية, وخلال تلك الفترة كلها سنجد أن القطاع الوحيد الذي لم يتأثر على الإطلاق هو سوق العقار, فمهما حدث من أحداث سواء كانت بسيطة أو عنيفة, فإن سوق العقار يظل ثابتا راسخا لا يهتز ولا يتوقف. الناس يتكاثرون وعدد السكان في تزايد مستمر, وكلما زاد البشر زاد الطلب على العقار, فمهما مر على الأمم من مشاكل وكبوات, فإن الإحتياج للسكن يزال قائما و ملحّا, ومن يفتح دفاتر التاريخ الإقتصادية بنفسه ويحللها فلن يجد غير ذلك.
ولو تحدثنا بتفاصيل أكثر, فقد يهدأ السوق قليلا, ولكن من المستحيل أن يضمحل أو يموت, بل بالعكس, فإن القاعدة الإقتصادية تقول أن فترات الركود يتبعها دائما فترات انتعاش وذلك لتراكم الإحتياج مع الزمن, و لو أعطينا أنفسنا مثالا بمصر في الوقت الحالي فسنقول :

حجم الإحتياج السنوي للسكن في مصر يتراوح بين 250 ألف و400 ألف وحدة سكنية سنويا, فلنفترض أننا في فترة الركود لن نتداول أكثر من 100 ألف وحدة سكنية, فهناك من 200 ألف وحدة تم تأجيل شراؤها, إذا ومع تراكم الطلبات في العام الذي يليه, فسنجد أن حجم الطلب على العقار سيتراوح بين 450 ألف و600 ألف وحدة سكنية !!! …. أين المعروض الذي سيتحمل هذا الطلب؟؟ وعلى ذلك فسيصبح المطلوب أكبر من المعروض مما يحقق الإنتعاش في السوق وارتفاع الأسعار.

ومن هذا نستشف أن الوقت الحالي هو أفضل وقت للشراء وانتهاز الفرص, فالمطور العقاري عادة في أوقات الركود لا ينخفض بأسعاره, ولكن يعطي تسهيلات أفضل وهو ما هو كائن الآن, أما في فترات الإنتعاش فبالطبع تزداد الأسعار مما يعني أن من يشتري في تلك الأوقات التي نمر بها هو الرابح الأكبر.

العقار لا يبلى أبدا ولا يخسر, ومن هنا انطلقت المقولة المشهورة "العقار .. إبنٌ بار" .. وأزيد أنا عليها كلمة "العقار .. إبنٌ بار .. و أفضل استثمار".

ولو نظرنا للسوق خلال الفترة من 2008 وحتى الآن فنجد أنه منقسم لمرحلتين, المرحلة الأولى منذ حدوث الأزمة المالية العالمية وحتى 25 يناير 2011, والثانية منذ الثورة المصرية وحتى الآن, في الفترة الأولى كان قد فقد السوق العديد من راغبي الشراء, وكان السوق قد بدأ التعافي في أواخر 2010, وقد توقعنا جميعا عودة قوية للسوق ولكن ما لبث السوق أن دخل في منعطف جديد وهي فترة ما بعد الثورة المصرية, فبعد الثورة إنتقلنا لمرحلة جديدة من اهتزاز الثقة في العديد من المشروعات, خصوصا المشروعات المملوكة للشركات التي كان يديرها أرؤوس النظام السابق, كما أن السوق اهتز لعدم وضوح الرؤية سياسيا مما يعني الإستقرار, في نفس هذا الوقت كانت توجد تراكمات كبيرة للطلب على العقار, وتزامن مع هذا الإحتياج ظهور شركات عديدة بمظهر قوي, فأكملت مشروعاتها و أثبتت للسوق استقرارها و قوة موقفها, ولم يخرج من تلك القاعدة إلا الشركات التي لا يتوافر لديها سيولة والشركات التي اهتزت بسبب الموقف السياسي لرؤسائها, وعلى ذلك فقد عاود السوق الحراك بدءا من مايو وحتى الآن, حتى أن القوة الشرائية أصبحت لا تتأثر بأي مواقف سياسية لتيقنها من أنه لا تأثير على العقار إلا على المدى القصير الأجل, كما أن جميع الشواهد تؤكد أن الفترة القادمة وخصوصا خلال 2020 ستشهد انتعاشة كبيرة في السوق وذلك لتزايد التراكمات والطلب على مدى 3 سنوات كاملة.

فحقا , العقار ابن بار وأفضل استثمار.